Đất thổ cư là đất dùng để xây dựng nhà của để ở và có giá trị cao nhất, nên hầu hết mọi người đều muốn chuyển đổi từ đất vườn, đất trồng cây thành đất thổ cư. Vậy:
- Đất thổ cư là gì?
- Thủ tục chuyển đổi lên đất thổ cư ra sao?
- Nếu có mua bán đất thổ cư thì phải làm những gì?
Hãy cùng Blog Bất Động Sản tìm hiểu để tìm ra câu trả lời thích hợp trong bài viết này nhé!
Nội dung chính:
Đất thổ cư là gì?
Theo Luật Đất Đai năm 2013, thì không có loại đất nào gọi là “Đất Thổ Cư” mà:
Đất Thổ Cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định và lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là vĩnh viễn).
Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được chia thành hai loại chính như sau:
- Đất thổ cư đô thị (ODT): : Đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,… Hiện nay dạng đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.
- Đất thổ cư nông thôn (ONT): Là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Xem thêm: Đất ONT là gì? Giải đáp những câu hỏi liên quan về đất ONT
Hướng dẫn thủ tục chuyển đất trồng cây lên đất thổ cư
Để chuyển đổi được đất trồng cây hay đất vường lên đất thổ cư bạn cần phải có đủ điều kiện và làm đúng theo trình tự, thủ tục như sau:
1. Điều kiện chuyển mục dích sử dụng đất trồng cây thành đất thổ cư
UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi xét đủ 02 điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
*** Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
2. Trình tự, thủ tục chuyển đất trồng cây lên đất thổ cư
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất trồng cây lên thổ cư được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
- Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
- Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
*** Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Hướng dẫn quy trình và thủ tục mua bán đất thổ cư
Mua bán đất thổ cư là hoạt động thường xuyên xảy ra trong thị trường Bất Động Sản hiện nay. Tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ được điều kiện, thủ tục và quy trình mua bán đất thổ cư như thế nào cho đúng chuẩn? Hãy cùng tìm hiểu tiếp nhé:
1. Điều kiện tiến hành mua bán đất thổ cư
Để mua bán đất thổ cư thuận lợi và dễ dàng, tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra thì bạn cần lưu ý những điều kiện sau:
- Mảnh đất bạn đang mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Người thực hiện giao dịch với bạn phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc là người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Nếu được ủy quyền thì bạn cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền đó.
- Đảm bảo rằng mảnh đất bạn định mua hiện tại không xảy ra tranh chấp về đất đai với những người sử dụng đất liền kề hoặc những tranh chấp khác ( bạn có thể tra cứu trên internet, văn phòng công chứng hoặc hỏi thăm tại phòng địa chính, người sinh sống tại khu vực).
- Tại thời điểm chuyển nhượng, mảnh đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án.
- Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật.
- Nếu chung lô đất thì cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.
2. Thủ tục mua bán đất thổ cư cần những giấy tờ gì?
Giao dịch mua bán đất thổ cư sẽ thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc tại phòng địa chính của địa phương. Khi tiến hành thủ tục mua bán thì hai bên cần phải chuẩn bị những giấy tờ cần thiết dưới đây.
BÊN BÁN: Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Khi đến cơ sở tiến hành chuyển nhượng để hoàn tất thủ tục mua bán đất thổ cư thì người bán cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.
- Sổ hộ khẩu thường trú của cả vợ và chồng
- Chứng minh thư, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng của cả vợ và chồng.
- Trích lục thửa đất.
- Chứng từ nộp thuế đất.
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
- Một số giấy tờ khác có liên quan…
BÊN MUA: Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Để hoàn tất thủ tục mua bán đất thổ cư thì người mua cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân có giá trị tại tời điểm chuyển nhượng.
- Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp nếu người mua không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán.
- Sổ hộ khẩu thường trú.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.
3. Quy trình mua bán đất thổ cư
Quy trình mua bán đất thổ cư được chia thành 6 bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Hai bên mua và bán cần chuẩn bị các những giấy tờ như đã nêu trên để làm hộ sơ chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng và chứng thực thì mới có được công nhận và có giá trị pháp lý. Vì vậy, hai bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng thì sẽ không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ của các bên tham gia thực hiện giao dịch thì văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và thẩm định các giấy tờ để đảm bảo những giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu cần thiết để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.
Bước 3: Tiến hành làm hợp đồng chuyện nhượng
Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên hoặc có thể hai bên soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký. Hai bên sẽ xem lại và điều chỉnh sao cho hợp lý nhất và đảm bảo quyền lợi của cả 2 bên, đặc biệt đảm bảo về mặt pháp lý.
Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến, và công chứng của văn phòng đăng ký.
Bước 4: Sang tên sổ hồng
Sổ hồng nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu, quyền định đoạt… của chủ sở hữu.
Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.
Các bước và công việc cần làm gồm có:
- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN.
- Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
- Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.
Bước 5: Nộp thuế và lệ phí nhà đất
Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì thông thường cả bên bán và bên mua sẽ có nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí. Thông thường sẽ được tính như sau:
Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất
(Khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.)
Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012 thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 6: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày.
Kết luận
Như vậy bài viết này đã giúp bạn đọc biết được đất thổ cư là gì? Và những thông tin liên quan đến đất thổ cư như: Cách chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư hay quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư thế nào cho đúng chuẩn.
Hi vọng rằng bài viết này hữu ích và nếu thấy điểm nào chưa hợp lý vui lòng để lại bình luận bên dưới để giúp mình hoàn thiện hơn, để cung cấp những nội dung có giá trị tốt nhất dành cho quý độc giả khi đến với blog nhé!
