Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất ra sao? Là những câu hỏi được mọi người quan tâm khi đầu tư mua đất xây nhà hay trong quá trình xây dựng.
Có thể bạn cũng biết khi muốn đấu tư dự án căn hộ hay mua đất nền thì các chủ đầu tư luôn quảng cáo là: Mật độ xây dựng thấp, không gian cây xanh rộng lớn, thoán mát,…Nhưng chúng ta chỉ quan tâm đến mật đồ xây dựng thô vẫn chưa đủ vì nếu mật độ xây dựng thấp mà xây dựng cao tầng thì dân cư vẫn rất đông. Và hệ số sử dụng đất chính là chỉ số quan trọng nhất sinh ra để xác định chính xác quyền lợi của bạn tại dự án này nếu bạn đầu tư.
Vậy hãy cùng Blog Bất Động Sản, tìm hiểu về hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào? Trong bài viết sau đây nhé!
Nội dung chính:
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình (diện tích này sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái nhà) với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Có đơn vị tính theo mét vuông (m2).
Hay hiểu đơn giản hơn:
“Hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm.”
Hệ số sử dụng đất sinh ra nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lẹ xây dựng cho phép. Hệ số này cũng thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.
Tùy theo địa điểm hay vùng đất khác nhau sẽ có hệ số sử dụng đất khác nhau. Dựa vào hệ số sử dụng đất sẽ giúp bạn biết được:
- Khi mua đát nền xác định được nhà cửa sau này mình xây được tối đa bao nhiêu tầng
- Hãy mua căn hộ trong dự án của mình có quy mô lớn nhất đến đâu.
Và để tìm hiểu về nguồn gốc hệ số dụng đất có từ đâu? Hãy cùng tìm hiểu phần tiếp theo nhé.
Hệ số sử dụng đất có nguồn gốc từ đâu?
Hệ số sử dụng đất được xuất phát từ các quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế thới, hệ số này liên quan đến số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng trong một tòa nhà. Tuy nhiên hệ số sử dụng đất hầu như không ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu nhằm giới hạn số tầng của các căn hộ tại các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.
Hệ số sử dụng đất chính là thước đo thể hiện quy mô, chi phí xây dựng và công trình được xây dựng bao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích. Điều này vô cùng cần thiết mà nhà thầu nào cũng phải nắm bắt được trước khi tiến hành khởi công xây dựng dự án.
Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế cũng sẽ cao vì tăng được diện tích sàn xây dựng cũng như tăng diện tích mật độ xây dựng. Từ đó giúp tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại khu vực đó. Cụ thể là hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án sẽ càng thấp, đây chính là chỉ số tác động rất nhiều đến quyền lợi của chủ sở hữu.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất là điều mà bất kỳ kiến trúc sư muốn thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải nắm rõ. Vì hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô của công trình, kinh phí đầu tư, căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đâu tư,…Và cách tính hệ số sử dụng đất được tính theo công thức đơn giản như sau:
Hệ số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:
- FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
- FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.
Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.
Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…
Các ví dụ cụ thể dưới đây sẽ giúp bạn hiểu được vấn đề dễ dàng hơn:
- Ví dụ 1: Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 1000m2, tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng bao gồm 2 tầng hầm và 500m2. Còn 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài. Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ bằng (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.
- Ví dụ 2: Nếu như bạn có một miếng đất lớn, bạn chia 30% để xây dựng công trình công cộng như siêu thị, công viên…, 20% còn lại làm đường đi và 50% còn lại làm nhà ở. Vậy thì bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 50%.
- Ví dụ 3: Nếu bạn xây dựng căn nhà của mình trên diện tích 60m2 đất với quy mô 6 tầng thì hệ số sử dụng đất là 60 x (6/100) = 3.6.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Hầu hết các nhà đầu tư thường ít khi đề cập “hệ số sử dụng đất” và không muốn người mua biết được ý nghĩa của con số này.
Vì hệ số sử dụng đất FAR sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó, nếu hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại FAR cao thì mật độ dân cư sẽ cao. Chỉ số này ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.
Hầu hết các dự án xây dựng căn hộ hiện nay đều có niên hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm. Khi dự án kết thúc niên hạ sử dụng thì tập thể dân cư đó sẽ là chủ sở hữu và họ có quyền xây dựng lại sao cho phù hợp với nhu cầu và theo quy hoạch của nhà nước.
Còn đối với những trường hợp người dân không có khả năng để xây dựng thì khu dự án sẽ được nhà nước kêu gọi các chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện xây dựng.
Tuy nhiên khi kết thúc vòng đời và dự án dù được xử lý bằng cách nào đi chăng nữa thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng sẽ càng cao. Điều này đồng nghĩa với quyền lợi của chủ cơ dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ cao hơn.
Ngoài ra dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm được các nhà đầu tư xây dựng mới khi hết niên hạn sử dụng. Vì các nhà thầu sẽ cần tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng dự án cũ khi phải đảm bảo bố trí tái định cư cho dân tại chỗ miễn phí và thêm lợi nhuận của mình. Vì vậy hệ số FAR cần phải cao gấp 2 đến 3 lần dự án cũ mới ổn.
Vậy cụ thể hệ số sử dụng đất bình quân tại nước ta là bao nhiêu và có sự khác biệt gì so với các nước trong khu vực? Hãy cùng mình tìm hiểu thêm phần dưới đây.
Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?
Ở Việt Nam, hệ số sử dụng đất là một trong ba chỉ tiêu quan trọng gồm Hệ số sử dụng đất, Mật độ xây dựng và Tầng cao. Năm 1997, trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997 tập 1 về Quy hoạch xây dựng đã có khái niệm và quy định về hệ số sử dụng đất (không rõ thuần hay gộp) là 5 lần.
Năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam được ban hành và thực hiện đến nay đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Chỉ tiêu sử dụng đất được “ngầm hiểu” bằng mật độ xây dựng nhân với tầng cao (chỉ tính từ mặt đất).
Do vậy đối với các công trình cao tầng trên 15 tầng, thiếu kiểm soát hệ số sử dụng đất tối đa sẽ cho phép các công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất lớn, tạo nên các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị. (TS. Nguyễn Hoàng Minh – Đại học Kiến trúc Hà Nội (2015)
Như chúng ta đã biết bị hiện nay các nước phát triển trên thế giới như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Anh, Ấn Độ, Singapore… đều có những quy định riêng về hệ số sử dụng đất cho từng vùng cụ thể.
Tuy nhiên ở nước ta hiện nay việc lập quy hoạch và gắt gao về sự kiểm soát trong hệ số này vẫn còn rất lỏng lẻo. Chính vì vậy giới hạn về chiều cao, số tầng các tòa nhà còn phụ thuộc nhiều đến ý tưởng quy hoạch hoặc các vấn đề liên quan như khoảng không tĩnh hay an ninh quốc phòng…
Mặt khác các chủ đầu tư cùng chính quyền địa phương, chính quyền thành phố lại ít có sự chú ý đến việc nếu tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì cần có các hệ thống hạ tầng xã hộ, tiện ích đô thị và giao thông đi kèm. Chính vì vậy việc lỏng lẻo này cũng đang tạo ra nhiều vấn đề lớn trong công cuộc quản lý và phát triển đô thị theo quy hoạch đồng bộ.
Ngoài ra do nước ta chưa có quan điểm rõ ràng về quản lý hệ số sử dụng đất thống nhất nên kéo theo các quy định về chi tiết tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình cũng bị bỏ ngỏ. Nên đây đang được coi là vấn đề lớn cần được khắc phục ngay để phát triển đô thị đồng bộ hơn.
Hi vọng qua bài viết này, sẽ giúp bạn hiểu được hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và những điều cần lưu ý về hệ số sử dụng đất. Qua đó nắm rõ được về “hệ số sử dụng đất” đế trang bị kiến thức cho bạn thân sau này muốn đầu tư dự án, căn hộ hay mua đất nền được thuận lợi hơn nhé!
