Có những rủi ro nào khi mua đất dính quy hoạch?

Một trong những mối lo hàng đầu của người mua đất đó là mua phải đất dính quy hoạch. Bởi nếu không kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch của lô đất hoặc ngôi nhà đó mà bị dính quy hoạch thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và phiền toái. Vậy thì những rủi ro đó là gì, có đáng lo ngại hay không? Hãy cùng Blog Bất Động Sản tìm hiểu chi tiết hơn trong bài viết sau đây nhé.

1. Đất dính quy hoạch nghĩa là gì?

Đất dính quy hoạch nghĩa là gì?

Dựa theo Luật quy hoạch thì quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh. Sử dụng tài nguyên môi trường trên lãnh thổ được xác định để phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Đất quy hoạch là quỹ đất được sử dụng dựa vào từng mục đích, tiêu chí tại địa phương. Loại đất quy hoạch được phân theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Việc quy hoạch cũng sẽ có tác động tới sự phát triển kinh tế xã hội ở địa phương đó.

Tham khảo thêm:

• Quy hoạch 1/2000 là gì? Có nên mua đất quy hoạch 1/2000 hay không?
• Quy hoạch 1/500 là gì? Giải thích chi tiết về quy hoạch 1/500
• Quy hoạch treo là gì? Có nên mua đất quy hoạch treo?

2. Cách biết đất nằm trong quy hoạch

Cách biết đất nằm trong quy hoạch

Để biết được khu đất mà mình định mua có nằm trong diện quy hoạch hay không thì bạn cần phải biết kiểm tra bằng những cách phổ biến như sau:

• Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng.

• Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn phòng đăng ký đất ở địa phương.

• Nhờ các công ty dịch vụ tra cứu thông tin.

• Kiểm tra trực tuyến qua hình thức online hay các app trên điện thoại.

• Hỏi người dân địa phương xung quanh khu vực đó để giúp bạn nhanh chóng biết được thông tin quy hoạch cách dễ dàng.

3. Rủi ro khi mua đất dính quy hoạch

Rủi ro khi mua đất dính quy hoạch

Khi mua phải đất bị nằm trong quy hoạch, chắc chắn bạn sẽ không trải khỏi những vấn đề nan giải như sau:

• Đất có thể bị “treo”

Quy hoạch treo là khu vực đất đã được lên kế hoạch để quy hoạch nhưng do một số vấn đề nên đã bị treo, chưa được thực hiện. Sau thời gian 3 năm mà vẫn chưa được nhà nước triển khai thực hiện thì người ta gọi nó là đất quy hoạch treo.

Khi đầu tư vào loại đất quy hoạch treo sẽ khiến cho người mua bị chôn vốn, không biết tương lai dự án sẽ như thế nào. Ngoài ra còn khó khăn trong việc chuyển nhượng phần đất này.

• Không được xây nhà 

Người mua sẽ không thể tự ý xây nhà, trồng cây lâu năm trên phần đất quy hoạch. Có thể thực hiện việc cải tạo, sửa chữa để ở nhưng phải có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền.

• Có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào

Bất cứ khi nào nhà nước, cơ quan có thẩm quyền tiến hành thông báo thu hồi thì người mua mảnh đất đó đều phải trả lại cho nhà nước. Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính khi người sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây,….

• Không được hưởng quyền lợi

Khi mua đất dính quy hoạch thì người mua sẽ không được hưởng nhiều quyền lợi khi so với việc sở hữu đất nằm ngoài quy hoạch. Họ sẽ gặp nhiều khó khăn, hạn chế trong việc xin giấy phép sửa chữa hay thi công, cải tạo,…. Trong tình trạng khu đất của bạn nằm ở vị trí không thuận lợi thì lại càng khó tìm người chuyển nhượng.

4. Những câu hỏi thường gặp về đất dính quy hoạch

Câu hỏi 1: Đất dính quy hoạch là gì?

• Trả lời: Đất dính quy hoạch là loại đất nằm trong khu vực đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào các kế hoạch sử dụng đất trong tương lai. Những khu đất này có thể được sử dụng cho các mục đích công cộng như mở đường, xây dựng công trình công cộng, khu dân cư, hoặc khu công nghiệp… Khi đất đã bị “quy hoạch”, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu sẽ bị giới hạn hoặc ảnh hưởng bởi những định hướng phát triển đó. Người sở hữu đất dính quy hoạch có thể không được cấp phép xây dựng, không thể tách thửa, chuyển nhượng, hoặc thực hiện các quyền lợi khác như đất bình thường. Tuy nhiên, tùy vào loại quy hoạch và thời gian thực hiện quy hoạch, vẫn có thể có những trường hợp được tạm thời sử dụng cho đến khi nhà nước thực hiện quy hoạch theo kế hoạch.

Câu hỏi 2: Làm sao để biết đất có bị dính quy hoạch hay không?

• Trả lời: Để kiểm tra đất có dính quy hoạch hay không, người dân có thể thực hiện một số cách sau: Thứ nhất, liên hệ trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để xin trích lục thông tin quy hoạch. Thứ hai, tra cứu thông tin quy hoạch qua cổng thông tin điện tử quy hoạch của địa phương (nếu địa phương đó đã công khai thông tin online). Thứ ba, thuê dịch vụ tư vấn pháp lý hoặc công ty bất động sản uy tín để kiểm tra hộ. Ngoài ra, trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nếu có phần ghi chú về quy hoạch cũng có thể xem xét chi tiết. Việc kiểm tra này rất quan trọng để tránh mua phải đất dính quy hoạch, gây thiệt hại tài chính.

Câu hỏi 3: Đất dính quy hoạch có được xây nhà không?

• Trả lời: Thông thường, đất dính quy hoạch sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu đất chỉ nằm trong diện quy hoạch treo (quy hoạch nhưng chưa thực hiện trong thời gian dài) thì vẫn có thể xin phép xây dựng tạm, nhưng phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước. Việc xây dựng nhà trên đất dính quy hoạch tiềm ẩn rủi ro cao, vì nếu nhà nước thực hiện quy hoạch thì tài sản gắn liền với đất có thể bị thu hồi mà không được bồi thường thỏa đáng. Do đó, trước khi quyết định xây dựng, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch và xin ý kiến chính thức từ chính quyền địa phương.

Câu hỏi 4: Đất dính quy hoạch có bán được không?

• Trả lời: Việc mua bán đất dính quy hoạch là vấn đề phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo quy định, nếu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và có thông báo thu hồi thì sẽ không được phép chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên, nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch thực hiện cụ thể hoặc chưa có thông báo thu hồi, thì về nguyên tắc vẫn có thể giao dịch, nhưng cần làm rõ thông tin với bên mua. Người mua đất dính quy hoạch có thể gặp khó khăn trong việc xây dựng, chuyển mục đích sử dụng, thậm chí bị thu hồi đất sau này. Do đó, nên thận trọng và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi giao dịch loại đất này.

Câu hỏi 5: Nếu đất bị thu hồi do dính quy hoạch, chủ đất được đền bù như thế nào?

• Trả lời: Khi đất bị thu hồi do thực hiện quy hoạch, chủ đất sẽ được nhà nước bồi thường theo quy định pháp luật. Mức bồi thường sẽ căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi, kèm theo các khoản bồi thường tài sản gắn liền với đất (như nhà cửa, công trình…). Nếu chủ đất có giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng, mức bồi thường sẽ sát với giá thị trường. Tuy nhiên, nếu là đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc sử dụng sai mục đích, mức bồi thường có thể thấp hơn, hoặc chỉ được hỗ trợ một phần. Ngoài ra, chủ đất có thể được bố trí tái định cư nếu đất bị thu hồi phục vụ dự án công cộng. Việc thương lượng về mức bồi thường sẽ do cơ quan nhà nước thực hiện trên cơ sở thỏa thuận với người dân.

5. Tổng kết

Tóm lại, người mua nhà đất không nên coi thường vấn đề đất quy hoạch. Bởi nếu như một ngày căn nhà, lô đất của bạn buộc phải liên quan đến vấn đề pháp lý thì rất dễ lâm vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”. Với loại tài sản có giá trị cao như bất động sản thì người mua cần phải thật sự tỉnh táo và lý trí để không bị lừa.