Có nên mua nhà lối đi chung? Chia sẻ thật lòng từ chuyên gia

Nhiều người khi tìm mua bất động sản giá rẻ thường bắt gặp các tin rao bán nhà có lối đi chung. Ưu điểm rõ rệt là giá mềm, vị trí thường gần trung tâm, nhưng đi kèm không ít rắc rối pháp lý và bất tiện sinh hoạt. Vậy có nên mua nhà lối đi chung? Đây là câu hỏi khiến nhiều người phân vân trước khi “xuống tiền”. Hãy cùng chuyên gia bất động sản phân tích thấu đáo để đưa ra lựa chọn sáng suốt nhất.

1. Nhà lối đi chung là gì? Pháp lý và những vấn đề cần lưu ý

Trước khi bàn đến việc có nên mua nhà lối đi chung?, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm cũng như khung pháp lý liên quan đến loại hình bất động sản này.

1.1. Nhà lối đi chung là gì?

• Khái niệm: Đây là loại nhà mà phần lối đi dẫn ra đường công cộng không thuộc riêng một hộ gia đình, mà nhiều hộ phải dùng chung. Có thể lối đi nằm trên đất của một hộ nhưng được thỏa thuận cho các hộ khác sử dụng, hoặc được hình thành từ trước qua tập quán lâu dài.
• Thực tế: Phần lớn nhà lối đi chung xuất hiện trong các khu dân cư cũ, hẻm nhỏ, hoặc các khu đất phân lô không đồng bộ.

1.2. Quy định pháp lý về lối đi chung

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, nếu thửa đất bị vây bọc không có lối ra đường công cộng, chủ đất có quyền yêu cầu mở lối đi qua đất liền kề. Vị trí, kích thước và quyền nghĩa vụ phải do các bên thỏa thuận hoặc nhờ cơ quan có thẩm quyền phân xử.

Điều này có nghĩa, khi mua nhà lối đi chung, bạn phải quan tâm:

• Lối đi đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay chưa.
• Có văn bản thỏa thuận về quyền sử dụng lối đi chung, có công chứng không.
• Nếu chưa có thỏa thuận rõ ràng, rủi ro tranh chấp rất cao.

1.3. Những rắc rối thường gặp

• Tranh chấp quyền đi lại: Một số hộ tự ý rào chắn, dựng cổng, chặn lối đi khiến các hộ khác khó khăn trong sinh hoạt.
• Khó sang nhượng hoặc thế chấp: Ngân hàng thường dè dặt khi nhà gắn với lối đi chung không được thể hiện rõ ràng trên sổ đỏ.
• Quy hoạch: Nếu sau này địa phương chỉnh trang đô thị, phần lối đi có thể bị ảnh hưởng, gây phiền phức cho chủ nhà.

Như vậy, tính pháp lý chính là yếu tố mấu chốt quyết định có nên mua nhà lối đi chung hay không.

2. Ưu và nhược điểm khi mua nhà lối đi chung

Khi phân tích khách quan, nhà lối đi chung vẫn có những ưu điểm đáng cân nhắc, song song với hàng loạt nhược điểm tiềm ẩn.

2.1. Ưu điểm

1. Giá rẻ hơn đáng kể: Đây là lợi thế lớn nhất. So với nhà có lối đi riêng, nhà lối đi chung có thể rẻ hơn 10–30%, giúp người thu nhập trung bình dễ tiếp cận.
2. Vị trí thuận lợi: Thường nằm trong các con hẻm nhỏ ở trung tâm, thuận tiện cho việc sinh hoạt, đi lại, gần chợ, trường học.
3. Cộng đồng hàng xóm gần gũi: Việc đi chung lối tạo ra sự gắn kết, chia sẻ, phù hợp với những ai thích môi trường sống chan hòa.
4. Tiềm năng tăng giá nếu pháp lý rõ ràng: Nếu sau này được cấp phép chỉnh trang, mở đường, giá trị nhà có thể tăng mạnh.

2.2. Nhược điểm

1. Nguy cơ tranh chấp: Đây là nhược điểm “đinh”. Nếu hàng xóm không hòa thuận, việc đi chung lối sẽ trở thành ác mộng.
2. Hạn chế diện tích sử dụng: Lối đi hẹp khiến vận chuyển đồ đạc, xe cộ khó khăn. Một số nơi chỉ đủ xe máy qua, bất tiện khi có xe tải nhỏ hoặc cứu hỏa cần tiếp cận.
3. Khó thế chấp vay ngân hàng: Ngân hàng thường yêu cầu sổ đỏ rõ ràng, nếu có lối đi chung không minh bạch sẽ bị từ chối.
4. Ảnh hưởng phong thủy: Nhà trong ngõ cụt, lối đi hẹp, thiếu ánh sáng thường bị xem là không tốt cho tài lộc, sức khỏe.
5. Chi phí bảo trì, vệ sinh lối đi chung: Ai chịu trách nhiệm? Nếu không có thỏa thuận, dễ xảy ra tranh cãi.

Từ đây, câu hỏi có nên mua nhà lối đi chung? phải được nhìn nhận theo hướng cân đối lợi ích – rủi ro.

3. Chuyên gia bật mí: Bí quyết mua nhà lối đi chung an toàn

Nếu bạn vẫn nghiêng về phương án mua nhà lối đi chung vì giá cả hoặc vị trí, chuyên gia khuyên hãy thực hiện các bước sau:

3.1. Kiểm tra pháp lý thật kỹ

• Yêu cầu xem sổ đỏ hoặc sổ hồng: Trên đó có thể hiện lối đi chung hay không.
• Nếu là sổ chung, cần thỏa thuận rõ tỷ lệ sở hữu, quyền nghĩa vụ.
• Tránh mua nhà chỉ có giấy viết tay hoặc hứa hẹn “sẽ tách sổ sau”.

3.2. Lập thỏa thuận công chứng với hàng xóm

• Nên có văn bản mô tả cụ thể vị trí, chiều rộng, chiều dài lối đi, quyền sử dụng.
• Văn bản cần được công chứng, tránh tranh chấp về sau.
• Nếu không đạt được thỏa thuận, bạn không nên mua vì rủi ro rất cao.

3.3. Đánh giá yếu tố thực tế

• Lối đi có đủ cho xe máy, xe tải nhỏ ra vào không?
• Khoảng cách từ lối đi ra đường chính bao xa, có nguy hiểm khi di chuyển ban đêm không?
• Xem xét phong thủy: lối đi hẹp tối, quanh co thường gây cảm giác bí bách.

3.4. Tham khảo ý kiến chuyên gia

• Luật sư đất đai có thể giúp bạn “soi” hồ sơ, tránh rủi ro pháp lý.
• Hỏi cán bộ địa chính về tình trạng quy hoạch khu vực. Nếu nằm trong diện giải tỏa, nên tránh mua.

3.5. Thương lượng giá hợp lý

• Vì tiềm ẩn rủi ro, bạn có thể thương lượng giá thấp hơn thị trường.
• Đưa điều khoản bảo đảm vào hợp đồng, ví dụ: nếu tranh chấp lối đi phát sinh thì người bán phải chịu trách nhiệm hỗ trợ.

Khi áp dụng đầy đủ các bước này, việc mua nhà lối đi chung sẽ trở nên an toàn hơn và giảm bớt rủi ro.

4. FAQ – Câu hỏi thường gặp

4.1. Có nên mua nhà lối đi chung không?

Điều này phụ thuộc vào nhu cầu và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn. Nếu hồ sơ pháp lý rõ ràng, lối đi được ghi nhận trong sổ đỏ và có thỏa thuận công chứng với hàng xóm thì hoàn toàn có thể mua. Tuy nhiên, nếu giấy tờ mập mờ, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định.

4.2. Mua nhà lối đi chung có được sang tên sổ đỏ không?

Có, nếu lối đi chung đã được thể hiện rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thỏa thuận hợp pháp. Ngược lại, nếu chỉ có giấy viết tay hoặc không có chứng nhận quyền sử dụng thì việc sang tên sẽ gặp khó khăn.

4.3. Nhà có lối đi chung có vay ngân hàng được không?

Thông thường, ngân hàng rất thận trọng với loại nhà này. Nếu pháp lý đầy đủ, lối đi chung được công nhận trên sổ đỏ thì vẫn có thể thế chấp vay vốn. Nhưng nếu chỉ là thỏa thuận miệng hoặc giấy tờ viết tay thì khả năng bị từ chối rất cao.

4.4. Khi mua nhà lối đi chung cần kiểm tra gì?

Bạn nên kiểm tra:

• Sổ đỏ/sổ hồng có thể hiện lối đi chung không.
• Có văn bản công chứng thỏa thuận lối đi chung.
• Hỏi ý kiến luật sư hoặc cán bộ địa chính để chắc chắn không vướng tranh chấp.

4.5. Nhà lối đi chung có bán lại dễ không?

Việc bán lại phụ thuộc vào tính pháp lý. Nếu giấy tờ rõ ràng thì vẫn có người mua, đặc biệt khi giá rẻ và vị trí đẹp. Ngược lại, nếu pháp lý mập mờ, việc sang nhượng sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

5. Kết luận

Nhà lối đi chung vừa có lợi thế về giá, vị trí nhưng cũng ẩn chứa nhiều bất tiện và rủi ro pháp lý. Câu hỏi có nên mua nhà lối đi chung? chỉ có thể trả lời khi bạn đã kiểm tra kỹ hồ sơ, thỏa thuận rõ ràng quyền đi lại và cân nhắc nhu cầu thực tế. Đừng chỉ nhìn vào giá rẻ mà bỏ qua rủi ro lâu dài. Hãy tỉnh táo, tham khảo chuyên gia để đầu tư thông minh và an toàn.